長(zhǎng)期以來(lái)，公司作為專(zhuān)一從事居住物業(yè)管理的企業(yè)，一直被籠罩在虧損的陰影之中。因此，公司要想贏利，除擴(kuò)大管理面積外，還應(yīng)利用自身優(yōu)勢(shì)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以此彌補(bǔ)物業(yè)主業(yè)的不足。

物業(yè)項(xiàng)目作為業(yè)主的集中地，從理論上來(lái)說(shuō)，是一個(gè)需求非常集中的天然市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)思路要打破原來(lái)圍繞“小區(qū)物業(yè)”轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)做法，改為圍繞“人的需求”轉(zhuǎn)的做法。

1.開(kāi)展家政服務(wù)。

許多小區(qū)的業(yè)主，因工作忙而無(wú)暇顧及家庭清潔，他們往往請(qǐng)家政公司的清潔工上門(mén)服務(wù)，這本是無(wú)可厚非。問(wèn)題是，業(yè)主請(qǐng)家政公司的人員上門(mén)服務(wù)，無(wú)論是對(duì)業(yè)主，還是對(duì)小區(qū)管理和安全都不利：家政公司的清潔工上門(mén)，業(yè)主家里必須有人；而家政公司的人員進(jìn)入小區(qū)，物業(yè)管理公司也保證不了安全。因此，可根據(jù)業(yè)主的這一要求，提供有償?shù)募艺?wù)，即能夠保證業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的安全，又能創(chuàng)造利潤(rùn)。

2.為業(yè)主開(kāi)辦代售飛機(jī)、車(chē)船票、旅游聯(lián)系、訂餐訂賓館、物流等業(yè)務(wù)。

現(xiàn)在人們的生活，講究凡事圖方便，開(kāi)展上述業(yè)務(wù)，就很好地迎合了業(yè)主，既滿足了需要，又得到了中介服務(wù)費(fèi)，同時(shí)還融洽了業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系。

3.開(kāi)辦電梯、園區(qū)等廣告業(yè)務(wù)。

許多商家在做宣傳時(shí)，絕不僅僅只關(guān)注報(bào)刊和電視電臺(tái)等新聞媒體，也將物業(yè)小區(qū)的電梯、園區(qū)等公共場(chǎng)所列為他們的選擇目標(biāo)?？梢越?jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)的同意，將電梯、小區(qū)院內(nèi)顯眼處用作商家張貼、懸掛廣告宣傳畫(huà)和招牌的場(chǎng)所，并與業(yè)主委員會(huì)合理分配收入，每月也將會(huì)有一筆不菲的收入。

4、開(kāi)辦房屋中介業(yè)務(wù)。

房屋出租、出賣(mài)，可以說(shuō)是各小區(qū)都有的事，往往是業(yè)主想出租、出賣(mài)房屋而找不到租賃戶、買(mǎi)方，而租房者、買(mǎi)方也因找不到房主而發(fā)愁?？梢詾闃I(yè)主房屋出租提供中介服務(wù)，這樣既方便了業(yè)主，又方便了租賃方，收費(fèi)合理、服務(wù)方便，各方都能得到滿意的結(jié)果。

其實(shí)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并非只有上述幾種類(lèi)型，還可以根據(jù)自己的實(shí)際情況開(kāi)展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

衣著方面、飲食方面、購(gòu)物方面、金融方面：全方面代收代繳工作。

無(wú)論是什么樣的多種經(jīng)營(yíng)，都要遵循效用、方便、態(tài)度、滿意的要求來(lái)進(jìn)行展開(kāi)，給業(yè)主最滿意的服務(wù)、方便業(yè)主的生活，這是前提，對(duì)于有有償及無(wú)償也是要區(qū)分對(duì)待的，不要因是無(wú)償服務(wù)就降低其服務(wù)的質(zhì)量，探索更適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的信息化平臺(tái)多種經(jīng)營(yíng)模式，充分利用信息化優(yōu)勢(shì)，去建立自己的經(jīng)營(yíng)模式。

歸納項(xiàng)目主要有；

②  著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。

②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂(lè)茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。

③  居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。

④  育方面：可合作開(kāi)辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。

⑤娛樂(lè)方面：如成立棋牌社、讀書(shū)社，舉辦影視、歌舞、健身活動(dòng)等。

⑥購(gòu)物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。

⑦金融方面：引進(jìn)各銀行的分理處或信用社。

⑧經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣(mài)中介，房屋評(píng)估、公證，開(kāi)設(shè)保姆介紹所等等。

⑨廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進(jìn)行廣告宣傳。

開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)的要求

基本要求是高效、優(yōu)質(zhì)。具體有以下四方面要求： 

①效用。這是用戶對(duì)服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價(jià)值的需求，它是由服務(wù)者的知識(shí)、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來(lái)的實(shí)際效果。

②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時(shí)對(duì)省力、省時(shí)、省麻煩服務(wù)的要求。

③態(tài)度。這是用戶對(duì)服務(wù)者行為方式上的需求。

④滿意。這是用戶對(duì)于效用、方便和態(tài)度的心理感受。

綜合服務(wù)的方式

綜合服務(wù)的方式由其內(nèi)容所決定，主要有：

（l）常規(guī)性服務(wù)

這是綜合服務(wù)的基本方式。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認(rèn)為必不可少的服務(wù)項(xiàng)目。它的服務(wù)范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的范圍。這部分服務(wù)是有償?shù)?，但又是非盈利性的，帶有社?huì)公益的性質(zhì)。

（2）委托性服務(wù)

這是具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式，是一種臨時(shí)性的，不固定的、專(zhuān)項(xiàng)性的，?。ㄓ茫糇栽高x擇的特約服務(wù)。

（3）無(wú)償性服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)的方式

一、從經(jīng)營(yíng)原理的角度看，經(jīng)營(yíng)的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各類(lèi)資源。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)方式，可以從自身現(xiàn)有的兩種資源著手。

1．整合自身技術(shù)、技能資源，通過(guò)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展獲取利潤(rùn)。

為了避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)的外溢和流失，有實(shí)力、有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以成立電梯維保機(jī)構(gòu)、清潔服務(wù)機(jī)構(gòu)、綠化服務(wù)機(jī)構(gòu)、機(jī)電管理機(jī)構(gòu)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。這些專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)一方面承包自己公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)，另一方面，合法參與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，外拓專(zhuān)業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，為企業(yè)獲得更多利潤(rùn)。不少早期大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)都采取了這種盈利模式。

同樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用自身的資源優(yōu)勢(shì)，向房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條的上游和下游延伸業(yè)務(wù)，從而達(dá)到整合經(jīng)營(yíng)、獲取利潤(rùn)的目的。例如許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在地產(chǎn)策劃代理、物業(yè)租賃銷(xiāo)售，甚至土地測(cè)量、地價(jià)評(píng)估、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、園林施工、建筑監(jiān)理等產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)都有所作為。

2．利用所服務(wù)樓宇及業(yè)主資源，獲取附加利潤(rùn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于服務(wù)于物業(yè)項(xiàng)目而具有獨(dú)特的社區(qū)經(jīng)營(yíng)資源。其多種經(jīng)營(yíng)便可以利用這些資源，開(kāi)展多種社區(qū)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，為企業(yè)獲取附加利潤(rùn)。如很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)引入家電維修機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、垃圾回收機(jī)構(gòu)等社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以管理處為中心，在這個(gè)社區(qū)平臺(tái)上，從這些服務(wù)機(jī)構(gòu)的整合和經(jīng)營(yíng)中獲取利潤(rùn)。

二、針對(duì)不同業(yè)態(tài)形式的物業(yè)來(lái)講，業(yè)主和商戶的需求以及所擁有的資源也不盡相同，所以，對(duì)于不同種類(lèi)的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選擇不同的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

對(duì)酒店和寫(xiě)字樓，除了開(kāi)展優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，亦可從事與物業(yè)管理本身沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)，如餐飲經(jīng)營(yíng)、超市經(jīng)營(yíng)、股票投資、置業(yè)投資等等。另外，物業(yè)本身也需要一些諸如電話、衛(wèi)星會(huì)議、商務(wù)活動(dòng)策劃等專(zhuān)業(yè)化商務(wù)服 務(wù)，這無(wú)疑也是物業(yè)服務(wù)公司可以開(kāi)拓的利潤(rùn)點(diǎn)。這也符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)還可以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與國(guó)際接軌的進(jìn)程。

在進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以為飲食區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、超級(jí)市場(chǎng)、商店等配套設(shè)施提供一些委托、代辦服務(wù)，以獲取利潤(rùn)。

當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)，對(duì)企業(yè)提出了更高的要求，唯其提高自身的專(zhuān)業(yè)科技水平，改善服務(wù)態(tài)度，才能獲利，同時(shí)得到業(yè)主（商戶）的肯定，實(shí)現(xiàn)名利雙收。

三、從具體項(xiàng)目上講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式大致有以下幾類(lèi)：

商業(yè)餐飲類(lèi)——便利店、藥店、照片沖洗、小超市、菜場(chǎng)、茶室、特色餐館、咖啡廳；

生活服務(wù)類(lèi)——干洗店、服裝加工點(diǎn)、美容美發(fā)、代聘家教、洗車(chē)、食品配送等；

文化娛樂(lè)類(lèi)——書(shū)店、音像店、報(bào)刊亭、打字復(fù)印、健身房、活動(dòng)室；

醫(yī)療教育類(lèi)——社區(qū)醫(yī)療門(mén)診、幼兒園、老年學(xué)校、托兒所；

商務(wù)類(lèi)——商務(wù)中心，代購(gòu)車(chē)、船、機(jī)票，代辦住戶委托事項(xiàng)；

房地產(chǎn)中介類(lèi)——代辦房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、租賃業(yè)務(wù)，室內(nèi)裝飾、裝修；

家政類(lèi)——代請(qǐng)保姆、看護(hù)病人、訂送報(bào)紙、上門(mén)清潔、代理購(gòu)物；

金融類(lèi)——與有關(guān)部門(mén)合作開(kāi)辦銀行分理處；

環(huán)保物資回收類(lèi)——物資回收站、舊報(bào)紙書(shū)刊回收銷(xiāo)售。

在項(xiàng)目的選擇和組合上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需根據(jù)自身管理物業(yè)的特點(diǎn)和需求考慮，并且要遵循方便住戶、用戶滿意、優(yōu)質(zhì)高效、企業(yè)盈利的原則

物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)前開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)應(yīng)優(yōu)先選擇的幾種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目

1．家居裝修裝飾行業(yè)。

 隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，居民生活水平不斷提高，家裝行業(yè)發(fā)展迅猛，蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)商機(jī)。物業(yè)管理行業(yè)與裝修行業(yè)有著天然的緊密聯(lián)系，參與這項(xiàng)服務(wù)有其天然的資源優(yōu)勢(shì)，具體可采取投資成立家裝公司或與家裝公司合作的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

2．立體化停車(chē)場(chǎng)建設(shè)。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車(chē)進(jìn)入家庭趨勢(shì)明顯，中國(guó)人多地少的客觀條件，使“立體化”停車(chē)場(chǎng)成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)天然的擁有龐大的客戶資源，易于介入，資源、收費(fèi)相對(duì)有保障。

3．開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)。

有專(zhuān)家提出，城市社區(qū)建設(shè)的加快，社區(qū)商業(yè)存在巨大的需求市場(chǎng)，但目前的社區(qū)商業(yè)配套不足，今后將會(huì)有其蓬勃發(fā)展的契機(jī)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)商，加大底商和街鋪的建設(shè)，如社區(qū)購(gòu)物中心、社區(qū)廣場(chǎng)、鄰里中心等，是今后物業(yè)管理中新的經(jīng)營(yíng)收入點(diǎn)。

4．發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)。

環(huán)保產(chǎn)業(yè)近年來(lái)受到國(guó)家大力扶持，也是與物業(yè)管理行業(yè)聯(lián)系比較緊密的行業(yè)。在生態(tài)環(huán)境日益受到重視的今天，環(huán)保社區(qū)得到消費(fèi)者的青睞。以收費(fèi)的形式，建立區(qū)域性污水處理站，將污水處理后作為非飲用水循環(huán)使用，無(wú)疑是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。同樣可以建立區(qū)域性廢舊家電電器回收中心、垃圾分類(lèi)處理中心等，也可以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。

5．組建區(qū)域性物流配送中心。

物流配送是生活現(xiàn)代化的一個(gè)重要標(biāo)志，居民對(duì)這種服務(wù)需求也越來(lái)越大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要在現(xiàn)有工作構(gòu)架中增加幾個(gè)環(huán)節(jié)，即可實(shí)現(xiàn)。

6．為社區(qū)提供信息服務(wù)。

 在信息轟炸的時(shí)代，更多的商家希望進(jìn)入社區(qū)進(jìn)行面對(duì)面的產(chǎn)品宣傳，尤其是家電、建筑裝飾材料、生活用品等種類(lèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與為商家宣傳的活動(dòng)，能夠更好地為住戶提供便利，或者直接向業(yè)主提供其他各類(lèi)生活服務(wù)信息，獲取應(yīng)得利益，何樂(lè)而不為？

7．走國(guó)際化道路，開(kāi)展社區(qū)旅游服務(wù)。

社區(qū)旅游吸引著人們和境外游客的目光，社區(qū)觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗(yàn)家庭生活（住宿）等方式中蘊(yùn)藏著巨大商機(jī)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全可以和旅行社合作，組織游客到社區(qū)參觀或做客，使業(yè)主、游客和自身企業(yè)各自取得收益。同時(shí)，也可以和旅行社合作，組織本社區(qū)居民到其他地方旅游，并從中賺取一定的利潤(rùn).

物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并非只有上述幾種類(lèi)型，不同的物業(yè)管理企業(yè)，可根據(jù)自己的實(shí)際情況開(kāi)展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：

1. 開(kāi)展各項(xiàng)娛樂(lè)活動(dòng)業(yè)務(wù)。

如今，許多業(yè)主因提前退休或其他原因在家休息，經(jīng)常去茶館、棋館、牌館、麻將館與朋友聊天、奕棋、打牌搓麻將，以消磨時(shí)光。由于許多小區(qū)沒(méi)有這些娛樂(lè)場(chǎng)所，業(yè)主只好到公園等地去消閑，既不方便又耽擱了時(shí)間。假如物業(yè)管理公司能夠利用小區(qū)空地、空房開(kāi)展茶館、棋館、牌館和麻將館等業(yè)務(wù)，為業(yè)主盡可能地提供娛樂(lè)方便，不但業(yè)主沒(méi)意見(jiàn)，物業(yè)管理公司也能增加收益。

2. 開(kāi)辦電梯、房頂?shù)葟V告業(yè)務(wù)。

許多商家在做宣傳時(shí)，絕不僅僅只關(guān)注報(bào)刊和電視電臺(tái)等新聞媒體，也將物業(yè)小區(qū)的電梯、房頂?shù)裙矆?chǎng)所列為他們的選擇目標(biāo)。物業(yè)管理公司假如經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)的同意，能夠?qū)㈦娞?、房頂和小區(qū)顯眼處用作商家張貼、懸掛廣告宣傳畫(huà)和招牌的場(chǎng)所，并與業(yè)主委員會(huì)合理分配收入，每月也將會(huì)有一筆不菲的收入。

3. 開(kāi)辦書(shū)畫(huà)、作文、英語(yǔ)、數(shù)理化、舞蹈培訓(xùn)班業(yè)務(wù)。

物業(yè)管理公司利用暑假和寒假期間，聘請(qǐng)社會(huì)上有一定影響和水平的老師，在小區(qū)里開(kāi)辦書(shū)畫(huà)、作文、英語(yǔ)、數(shù)理化、舞蹈培訓(xùn)班，為業(yè)主提供一個(gè)方便優(yōu)質(zhì)的學(xué)習(xí)環(huán)境，讓兒童“足不出區(qū)”就能夠參加培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。據(jù)筆者了解，在許多高檔小區(qū)里，業(yè)主對(duì)這方面的要求是比較強(qiáng)烈的。假如物業(yè)管理公司能夠開(kāi)辦書(shū)畫(huà)、作文、英語(yǔ)、數(shù)理化、舞蹈培訓(xùn)班業(yè)務(wù)，也是好處多多。

4. 開(kāi)辦房屋中介業(yè)務(wù)。

房屋出租，可以說(shuō)是各小區(qū)都有的事，往往是業(yè)主想出租房屋而找不到租賃戶，而租房者也因找不到房主而發(fā)愁。假如物業(yè)管理企業(yè)能夠?yàn)闃I(yè)主房屋出租提供中介服務(wù)，就能夠解決這一矛盾。這樣既方便了業(yè)主，又方便了租賃方，假如收費(fèi)合理、服務(wù)方便，各方都能得到滿足的結(jié)果。

5. 開(kāi)辦代理接送小區(qū)兒童上學(xué)和放學(xué)業(yè)務(wù)。

現(xiàn)在許多業(yè)主工作都很忙，往往為小孩上學(xué)放學(xué)回家沒(méi)人接送而苦惱，請(qǐng)專(zhuān)職保姆費(fèi)用太高，一般家庭難以承受；不請(qǐng)保姆，孩子無(wú)人接送又不安全。假如物業(yè)管理公司能夠利用優(yōu)勢(shì)，開(kāi)辦代理接送孩子的業(yè)務(wù)，想必會(huì)有很好的效果。  對(duì)經(jīng)營(yíng)收益與業(yè)委會(huì)如何分成的思考

物業(yè)管理公司開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，其中有許多項(xiàng)目涉及到利用業(yè)主的物業(yè)空間，這就產(chǎn)生了物業(yè)管理公司與業(yè)主或者業(yè)委會(huì)怎樣分成的問(wèn)題：

其一，物業(yè)管理公司假如開(kāi)展各項(xiàng)娛樂(lè)活動(dòng)，電梯、房頂?shù)葟V告，書(shū)畫(huà)、作文、英語(yǔ)、數(shù)理化、舞蹈培訓(xùn)班等業(yè)務(wù)，自然就牽連到業(yè)主的利益，因?yàn)殚_(kāi)展業(yè)務(wù)的場(chǎng)地是業(yè)主的，物業(yè)管理公司只提供了服務(wù)和管理，所以開(kāi)展這些業(yè)務(wù)的收入，應(yīng)該與之分成，至于比例是多少，理應(yīng)由物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)商量而定。假如物業(yè)管理公司想吃“獨(dú)食”，或者業(yè)主（業(yè)委會(huì)）過(guò)分強(qiáng)調(diào)自己的利益而不考慮物業(yè)管理公司的利益，最終“受傷”的將是雙方。

其二，物業(yè)管理公司假如開(kāi)辦房屋中介、委托代理接送小區(qū)兒童上學(xué)和放學(xué)等業(yè)務(wù)，不涉及業(yè)主的利益，不占用業(yè)主的場(chǎng)地，開(kāi)展起來(lái)效益應(yīng)該更好。盡管如此，物業(yè)管理公司還是應(yīng)該從該收入中，適當(dāng)撥款給業(yè)委會(huì)開(kāi)展自身活動(dòng)，這樣才有利于物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)的和諧相處，有利于小區(qū)大家庭的和諧。